A usucapião é uma ação judicial para aquisição da propriedade de coisas móveis e imóveis por meio do exercício da posse durante certo lapso temporal, motivo pelo qual também é conhecida como prescrição aquisitiva.
Cada usucapião terá suas especificidades, tendo em vista que existem vários tipos disponíveis na legislação e, por esse motivo, é necessário que você os conheça para identificar em qual caso se enquadra e assim garantir o sucesso da ação.
Para que esse direito seja reconhecido é necessário que sejam atendidos alguns pré-requisitos previstos na lei, especificamente no Código Civil e na Constituição Federal Brasileira.
Todo mundo conhece alguém ou já ouviu uma história de alguém que se tornou o dono de um terreno que não era seu originalmente, ou que pegou um pedaço de terra e, com o tempo, conseguiu regularizar os papéis da propriedade para o próprio nome. Mas como isso tudo funciona?
Para que alguém requeira usucapião de um bem, é necessário que o indivíduo tenha posse exclusiva de tal bem (esteja nele ou o utilize constantemente), que o ocupe de forma ininterrupta e que não o obtenha de forma violenta ou clandestina.
Isso quer dizer que a pessoa precisa estar com o bem e ter a real intenção de posse, que não esteja com o bem subordinado a ninguém e que ninguém o requeira de volta, durante o período em que a pessoa o teve em sua posse.
Além disso, a usucapião, vai muito além da simples aquisição de imóvel por decurso de tempo, serve também para regularizar imóveis irregulares, ou seja, aqueles que por algum impedimento legal não possuem a documentação em conformidade e que por isso não conseguem o tão importante registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Outra grande vantagem da usucapião é que ela extingue todo o passado do imóvel, inaugurando uma nova cadeia dominial, em outras palavras, o imóvel ganha vida nova sem passado, se desprendendo de qualquer relação anterior e não sujeito a qualquer discussão por fatos pretéritos, isso decorre do fato da usucapião ser modo originário de aquisição da propriedade.
Quais são os tipos de usucapião e o tempo de posse?
Usucapião extraordinária (15 anos, podendo ser reduzido para 10 anos), Usucapião ordinária (10 anos, podendo ser reduzido para 5 anos), Usucapião especial urbana (5 anos), Usucapião especial rural (5 anos), Usucapião especial coletiva (5 anos), Usucapião especial familiar (2 anos), Usucapião especial indígena (10) e Usucapião extrajudicial.
Situação ainda presente no cenário brasileiro é o grande número de imóveis irregulares. Parte deles são passíveis de serem resolvidos por meio de ação própria que defere o direito à propriedade, com ou sem o justo título e boa-fé. Nesse ponto destaca-se a Usucapião Extraordinária.
Por outro lado, se o dono do bem cuida corretamente dele, paga os tributos e contas necessárias e o administra de acordo com o que estabelece a lei, o bem dificilmente será usucapido.
Ao ingressar com o requerimento duas opções são reais, realizar o procedimento pela via judicial ou extrajudicial via cartório.
Buscamos passar aqui uma visão geral da usucapião, apresentando as principais formas e seus requisitos. Trata-se de um instituto muito importante para a regularização da propriedade, sendo um instrumento importante de justiça e pacificação social.
É essencial sempre verificar qual espécie de usucapião se encaixa melhor ao caso analisado, especialmente considerando a documentação existente (ou a sua ausência), possibilitando sempre a melhor escolha.
O objetivo do presente texto é estimular a busca da regularização fundiária caso estejam presentes os requisitos legais necessários, principalmente a posse do imóvel, ainda que sem justo título.
Para esclarecimentos específicos e análise de cada caso, cabe procurar o devido aconselhamento jurídico.
Elaborado por: José Souza – Mortoza Advogados
